Legislatíva pri rekonštrukcii bytu

Pri plánovaní rekonštrukcie nesmieme zabúdať na povinnosti, ktoré nám ako majiteľovi bytu alebo domu vyplývajú zo zákona. Zákon č.50/1976 Z. z. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku

(Stavebný zákon) v znení neskorších predpisov hovorí: "Stavby, ich zmeny a udržiavacie práce na nich sa môžu uskutočňovať iba podľa stavebného povolenia alebo na základe ohlásenia stavebnému úradu." Na to, ktorá konkrétna povinnosť sa týka práve našej rekonštrukcie, vplýva najmä jej rozsah, v špecifických prípadoch, ako je napríklad rekonštrukcia pamiatkovo chránenej stavby, aj rozsah jej ochrany.

Pri rekonštrukcii sme povinní podľa jej rozsahu buď:

1. žiadať o stavebné povolenie

2. ohlásiť rekonštrukciu stavebnému úradu

3. drobné rekonštrukčné a udržiavace práce realizujeme bez povolenia aj ohlásenia

1. STAVEBNÉ POVOLENIE
   Stavebné povolenie sa vyžaduje, pokiaľ zákon neustanovuje inak, pri stavbách každého druhu bez zreteľa na ich stavebnotechnické vyhotovenie, účel a čas trvania. Stavebné povolenie sa vyžaduje aj pri zmene stavieb, najmä pri prístavbe, nadstavbe a pri stavebných úpravách.

    

2. OHLÁSENIE STAVEBNÉMU ÚRADU sa riadi stavebným zákonom v § 55 ods. 2.
   Ohlásenie stavebnému úradu teda postačí
   
   a) pri jednoduchej stavbe, jej prístavbe a nadstavbe, ak tak určil stavebný úrad v územnom rozhodnutí,
   b) pri drobných stavbách, ktoré plnia doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe a ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie,
   c) pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti,
   d) pri udržiavacích prácach, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu stavby, požiarnu bezpečnosť stavby, jej vzhľad alebo životné prostredie a pri všetkých udržiavacích prácach na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou,
   e) pri stavbách elektronických komunikačných sietí (nosiče telekomunikačných zariadení) umiestňovaných na existujúcich objektoch, ktoré nepresahujú výšku 6 m, šírku 2, 5 m a nezasahujú do nosných konštrukcií stavby,
   f) pri prízemných stavbách elektronických komunikačných sietí, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m2 a výška 4, 5 m,
   g) pri výmene alebo dopĺňaní telekomunikačných zariadení na existujúcich stavbieb elektronických komunikačných sietí, keď nedôjde k zmene stavby.
   
   Sem patrí aj rekonštrukcia bytového jadra, prípadne výmena okien pokiaľ sa mení veľkosť či členenie.

    

3. PRÁCE BEZ POTREBY OHLÁSENIA stavebnému úradu definuje stavebný zákon v § 139b ods. 15. Udržiavacími prácami, pri ktorých nie je potrebné ani ohlásenie (bežné udržiavacie práce), sú najmä:
   
   a) opravy fasády, opravy a výmena strešnej krytiny alebo povrchu plochých striech, výmena odkvapových žľabov a odtokových zvodov, opravy oplotenia a výmena jeho častí, ak sa tým nemení jeho trasa,
   b) opravy a výmena nepodstatných stavebných konštrukcií, najmä vnútorných priečok, omietok, obkladov stien, podláh a dlažby, komínov, okien, dverí a schodišťových zábradlí,
   c) údržba a opravy technického, energetického alebo technologického vybavenia stavby, ako aj výmena jeho súčastí, ak sa tým zásadne nemení jeho napojenie na verejné vybavenie územia ani nezhorší vplyv stavby na okolie alebo na životné prostredie, najmä výmena klimatizačného zariadenia, výťahu, vykurovacích kotlov a telies a vnútorných rozvodov,
   d) výmena zariaďovacích predmetov, najmä kuchynských liniek, vaní, vstavaných skríň,
   e) maliarske a natieračské práce.

Legislatívou však naše povinnosti nekončia. Aj keď z rozsahu rekonštrukcie nám nevyplýva povinnosť ohlásiť rekonštrukciu bytu stavebnému úradu, alebo podať žiadosť o stavebné povolenie, v záujme budovania dobrých susedských vzťahov je dobré oznámiť rekonštrukciu ostatným majiteľom bytov v bytovom dome. Vo väčšine prípadov postačí jednoduchý oznam s ospravedlnením za zvýšený hluk, prašnosť, atď., s predpokladaným termínom začatia a ukončenia rekonštrukcie, a prípadné obmedzenia, (nutnosť dočasnej odstávky vody, časy, v ktorých budú realizované práce so zvýšenou hlučnosťou a iné) vyvesiť v spoločných priestoroch bytového domu. Samozrejmosťou v tejto forme oznámenia by malo byť aj poďakovanie susedom za pochopenie a trpezlivosť. Pokiaľ nám vznikla z rozsahu rekonštrukcie bytu alebo bytového jadra povinnosť rekonštrukciu ohlásiť, prípadne máme na rekonštrukciu potrebné stavebné povolenie, je dobré to na ozname uvádzať. Predchádzame tým rôznym anonymným udaniam s následným preverovaním.

Správca bytového domu by mal byť informovaný o rekonštrukcii v každom prípade, je dobré uviesť aj rozsah rekonštrukcie, prípadne priložiť aj stavebné povolenie ak bolo potrebné jeho vydanie alebo ohlásenie stavebnému úradu.

DROBNÉ STAVBY sú stavby, ktoré majú doplnkovú funkciu pre hlavnú stavbu (napr. pre stavbu na bývanie, pre stavbu občianskeho vybavenia, pre stavbu na výrobu a skladovanie, pre stavbu na individuálnu rekreáciu) a ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie, a to:

• prízemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m2 a výška 5 m, napríklad kôlne, práčovne, letné kuchyne, prístrešky, zariadenia na nádoby na odpadky, stavby na chov drobného zvieratstva, sauny, úschovne bicyklov a detských kočíkov, čakárne a stavby športových zariadení,
• podzemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m2 a hĺbka 3 m, napríklad pivnice, žumpy,
• oplotenie,
• prípojky stavieb a pozemkov na verejné rozvodné siete a kanalizáciu všetkých stavieb a pozemkov a pripojenie drobných stavieb a pozemkov na rozvodné siete a kanalizáciu hlavnej stavby.

   

• Vzor / tlačivo ohlásenia drobnej stavby - formát PDF
• Vzor / tlačivo ohlásenia drobnej stavby - formát DOC

Obsah tohto dokumentu je vzor, preto pre bližšiu špecifikáciu je potrebné, aby ste sa poradili s príslušným mestským, obecným či stavebným úradom. Prílohy potrebné k ohláseniu sa môžu meniť v závislosti od požiadaviek úradu, mesta či obce.

Ohlásenie drobnej stavby sa podáva na príslušnom stavebnom úrade.

Prílohy k ohláseniu:

1. list vlastníctva
2. písomné splnomocnenie v prípade, že stavebník poverí na vybavenie žiadosti inú fyzickú alebo právnickú osobu
3. jednoduchý technický opis
4. jednoduchý situačný výkres
5. súhlas všetkých ostatných spoluvlastníkov nehnuteľnosti k uskutočneniu drobnej stavby
6. písomná dohoda s vlastníkom stavby, ak drobnú stavbu bude uskutočňovať nájomca
7. rozhodnutia, stanoviská, vyjadrenia, súhlasy, posúdenia dotknutých orgánov, vyžadované podľa osobitných predpisov
8. vyjadrenie – súhlas vlastníkov susedných nehnuteľnosti , v prípade že tieto budú výstavbou dotknuté
9. vyhlásenie kvalifikovanej osoby (stavebný dozor), že bude zabezpečovať odborné vedenie stavby, uskutočňovanej svojpomocou